La loi Climat et Résilience, promulguée en août 2021, a introduit de nouvelles règles en matière de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les logements en location. Le DPE est un document qui permet d’informer le propriétaire et le locataire sur la performance énergétique d’un logement et les émissions de gaz à effet de serre qui en découlent.
Un nouveau DPE, plus fiable, pour mieux informer
La nouvelle réglementation DPE s’applique à partir du 1er juillet 2021. Elle impose plusieurs changements importants pour les bailleurs et les agences immobilières.
Tout d’abord, le DPE doit être effectué avant la mise en location d’un logement, et non plus seulement avant sa vente. L’obligation de réaliser un DPE appartient au propriétaire : le locataire peut désormais demander à ce que ce dernier produise un DPE à ses frais. Le DPE doit être affiché sur l’annonce immobilière, en location comme en vente.
La grande nouveauté réside dans le fait que ce DPE est devenu opposable. En effet, depuis le 1er juillet 2021, la responsabilité du propriétaire ainsi que celle de l’expert qui a réalisé le diagnostic peut être engagée par le locataire si le diagnostic de performance énergétique s’avère erroné.
Enfin, la durée de validité du DPE est désormais de 10 ans. Pour précision :
- Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024. Si le DPE d’un logement a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, et qu’il est donc valide, le locataire ne peut en aucun cas demander au propriétaire d’en faire refaire un selon le nouveau mode de calcul mis en place le 1er juillet 2021.
- Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont quant à eux valides 10 ans.
Mais le changement le plus important concerne la méthode de calcul de la performance énergétique du logement. Jusqu’à présent, deux méthodes étaient autorisées : la méthode dite « 3CL », basée sur des données théoriques, et la méthode « sur factures », basée sur les consommations réelles d’énergie. La nouvelle réglementation impose désormais l’utilisation d’une troisième méthode, appelée « référentiel de performance énergétique ». Cette méthode est beaucoup plus précise, car elle prend en compte plusieurs facteurs qui influent sur la consommation d’énergie, tels que la localisation du logement, son orientation, son exposition au soleil, sa surface habitable, etc. Elle permet ainsi de donner une estimation plus fiable et plus transparente de la performance énergétique du logement.
Pour effectuer le nouveau DPE, les bailleurs et les agences immobilières devront faire appel à des diagnostiqueurs certifiés, qui utiliseront le nouveau référentiel de performance énergétique. Le coût de ce diagnostic devrait être similaire à celui des précédentes méthodes.
Loi Climat et Résilience : une opportunité pour les bailleurs ?
Bien que contraignants de prime abord, la loi Climat et le nouveau DPE peuvent avoir des effets positifs pour les propriétaires bailleurs, tant sur le plan économique qu’environnemental :
La valorisation du bien
Le nouveau DPE prend en compte de nouveaux critères et donne une vision plus précise de la performance énergétique du logement, ce qui peut valoriser le bien immobilier. En effet, un logement performant énergétiquement est plus attractif pour les locataires, ce qui peut augmenter sa valeur locative et sa valeur de revente.
La réduction des charges
La rénovation énergétique permet de réduire les charges liées à la consommation d'énergie du logement, ce qui peut améliorer la rentabilité locative. De plus, certains travaux de rénovation énergétique peuvent être éligibles à des aides financières, ce qui peut réduire le coût de l'investissement.
Le respect de l'environnement
La rénovation énergétique permet de réduire l'empreinte écologique du logement et de participer à la lutte contre le changement climatique. Cela peut être un argument de choix pour les locataires qui sont de plus en plus sensibles à la question environnementale.
Que faire en cas de mauvais DPE ?
Depuis le 24 août 2022, la loi interdit d’augmenter les loyers et donc d’appliquer l’IRL (Indice de Révision des Loyers) pour les « passoires thermiques », à savoir les logements dont la note énergétique est F ou G.
Pour les propriétaires de ces biens énergivores, il faut donc envisager de prendre des mesures pour améliorer leur performance énergétique (en 2025 les biens classés G seront interdits à la location ; interdiction étendue aux biens classés F en 2028).
Tout d’abord, il est important de comprendre que le DPE est une estimation de la performance énergétique du logement. Il n’indique pas forcément que le logement est mal isolé ou qu’il consomme beaucoup d’énergie. Cependant, un mauvais DPE peut dissuader les locataires potentiels de louer le logement ou leur donner une impression négative.
Voici quelques idées d’actions pour améliorer la performance énergétique d’un logement :
- Isoler votre logement : L’isolation est l’un des moyens les plus efficaces pour réduire les pertes de chaleur et améliorer la performance énergétique de votre logement. Vous pouvez ajouter de l’isolation dans les combles, les murs, les planchers et les fenêtres.
- Remplacer votre système de chauffage : Si votre système de chauffage est vieux ou inefficace, il peut être judicieux de le remplacer par un modèle plus récent et plus efficace. Les systèmes de chauffage modernes sont plus économes en énergie et peuvent réduire votre facture énergétique.
- Installer un système de ventilation performant : Une bonne ventilation est essentielle pour maintenir une bonne qualité de l’air intérieur et réduire la consommation d’énergie contrairement à certaines idées reçues. Si votre logement manque de ventilation, il peut être temps d’en installer un.
- Utiliser des appareils électroménagers économes en énergie tels que les réfrigérateurs, les lave-vaisselle, les lavelinge et les sèche-linge consommateurs d’énergie.
Quelles sont les aides de l’état pour aider les bailleurs à rénover une « passoire énergétique » ?
Le gouvernement a mis en place plusieurs dispositifs pour aider les propriétaires à rénover leur bien immobilier en cas de mauvais DPE. Voici quelques exemples :
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) : Ce dispositif permet aux propriétaires de déduire une partie des coûts de rénovation énergétique de leur impôt sur le revenu. Il est réservé aux travaux de rénovation énergétique les plus performants.
La prime énergie : Les propriétaires peuvent bénéficier d’une prime énergie pour les travaux de rénovation énergétique. Cette prime est versée par les fournisseurs d’énergie et peut être cumulée avec d’autres aides.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : Ce prêt permet aux propriétaires de financer des travaux de rénovation énergétique sans intérêts. Il est destiné aux propriétaires occupant leur logement depuis au moins deux ans et aux propriétaires bailleurs.
Les aides de l’ANAH : L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) propose plusieurs aides financières pour les travaux de rénovation énergétique. Les propriétaires occupants modestes peuvent bénéficier d’une aide sous forme de subvention, tandis que les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une aide sous forme de prêt à taux zéro.
Le dispositif MaPrimeRénov : Depuis janvier 2020, MaPrimeRénov est une aide financière qui remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’ANAH. Elle est accessible à tous les propriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs, qu’ils disposent de revenus modestes ou non.
Il est important de noter que ces dispositifs sont soumis à des conditions d’éligibilité et que les travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés. Il est recommandé de se renseigner auprès des organismes compétents pour savoir quelles aides sont disponibles et comment en bénéficier.
Le site internet d’état France renov permet de mieux connaître les différents dispositifs d’aides, d’effecteur des simulations d’aides aux travaux et de bénéficier de services personnalisés d’un accompagnateur au projet de chaque propriétaire.
Ces aides sont cumulables avec d’autres aides à la rénovation énergétique, différentes selon les territoires par le biais des collectivités territoriales (communes, communautés de communes, Départements, Métropoles et Régions)